Pokud tomu dobře rozumím, musíte použít outer join namísto. Poté můžete použít COALESCE vrátit hodnotu spojenou s "DEF", pokud T2.REF je NULL :
SELECT T1.CODE,
T2.CODE,
T3.VALUE
FROM TABLE1 T1
LEFT JOIN TABLE2 T2 ON T1.REF = T2.CODE
LEFT JOIN TABLE3 T3 ON COALESCE(T2.REF,'DEF') = T3.CODE
WHERE T1.CODE = XXXXX